Denys BRUNEL : La sécurité juridique des autorisations d'urbanisme dans la loi ELAN

Publié par Denys BRUNEL

logements parisien

Denys BRUNEL expose les différentes lois adoptées. Pour  réduire les procédures contre les autorisations d’urbanisme ainsi que, les avancées dans ce domaine prévues dans le projet de loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Depuis plus de vingt ans, par de petites touches, le législateur et le juge administratif ont transformé les règles du contentieux des autorisations d’urbanisme. En particulier le permis de construire et d’aménager, dans le souci permanent d’une meilleure sécurité juridique. Par exemple en combattant les procédures abusives, voire les maîtres chanteurs, qui grèvent les projets de constructions, notamment collectives. Des lois successives ont ainsi durci les conditions d’accès au juge dans le but de réduire le nombre de procédures contre les autorisation de construire et de rassurer les différents acteurs dans ce domaine. 

Denys BRUNEL rappelle que le projet de loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dit ELAN, s’inscrit dans cette logique et prolonge ce mouvement. Tant par le renforcement d’acquis que par la mise en place de nouvelles règles. La finalité étant de poser les bases d’une nouvelle politique de logement pour répondre, à la fois par la construction et la réhabilitation, à une demande de plus en plus massive.

Denys BRUNEL dénonce un dispositif en vigueur encore insuffisant

L’une des premières lois importantes venues sécuriser les autorisations d’urbanisme est celle du 9 février 1994 (portant diverses dispositions en matière d’urbanisme et de construction). Elle a limité la possibilité d’invoquer par vice de forme ou de procédure affectant le plan d’occupation des sols, selon Denys BRUNEL.

Auparavant, celui qui voulait contester un permis de construire pouvait se prévaloir d’un vice, non pas propre au permis lui-même, mais qui affecterait, par exemple, le plan local d’urbanisme (PLU). La loi précités avait limité les possibilités de contestation du permis en fixant un délai de 6 mois à compter de la publicité du document d’urbanisme (ex PLU). Au-delà duquel les vices de forme ne peuvent plus être invoqués. 

D’autres lois sont venues renforcer cette protection du droit de construire ainsi que modeler ce même droit : loi du 4 février 1995, loi du 13 décembre 2000 (LRU), loi du 2 juillet 2003 « urbanisme et habitat », ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, outre les textes spécifiques au contentieux et les décrets… rappelle Denys BRUNEL.

Parmi les avancées les plus importantes, on peut noter :

  • L’obligation pour celui qui conteste un permis de construire de notifier son recours à l’autorité qui l’a délivré et au bénéficiaire du permis ;
  • La possibilité pour le juge de prononcer l’annulation partielle du permis. Ainsi, à titre d’exemple, si le permis ne prévoit pas suffisamment d’espaces verts, le permis n’est pas annulé dans sa totalité, mais seulement sur ce point qui demeure susceptible d’être corrigé sans retarder la construction ;
  • La possibilité pour le juge de surseoir à statuer en cas de permis modificatif ; 
  • L’obligation pour le juge de vérifier la légalité de l’intégralité du permis même s’il n’en est saisi que partiellement ;
  • Le durcissement des règles relatives à l’interêt pour agir contre le permis de construire ; 
  • La validation, au delà d’un certain délai, des constructions réalisées sans respecter totalement le permis ; 
  • La simplification de la régularisation d’un permis irrégulier ; 
  • La mise en place de règles pour sanctionner mes recours abusifs…

Selon Denys BRUNEL, le projet de loi ELAN tente d’affiner et d’améliorer ce dispositif de sécurisation des autorisations d’urbanisme pour protéger autant que faire se peut le bénéficiaire de ces autorisations. 

L'apport équilibré du projet de loi ELAN

Pour Denys BRUNEL, le défi qui se posait au projet de loi ELAN était de poursuivre l’assouplissement des règles sans rompre l’équilibre entre les droit de construire et le droit à l’accès au juge. Ce projet s’inscrit dans la volonté de l’État. À la fois de simplifier les règles relatives au droit de construire. Pour ainsi apporter plus de sécurité juridique aux projets immobiliers et d’agir sur les causes des obstructions que constituent les recours abusifs contre les autorisations d’urbanisme qui grèvent le coût des projets.

L’objectif du projet, qui vise à la fois le logement collectif et individuel, est de faciliter l’activité dans la construction et la rénovation du bâti en garantissant aux acteurs une nécessaire confiance. Il tend également à accélérer l’offre de constructions en simplifiant à la fois les normes techniques et les procédures administratives.

Dans ses grandes lignes, le projet met en place deux nouveaux outils : Le projet partenarial d’aménagement (PPA) et les grandes opérations d’urbanisme (GOU). Il complète le régime juridique des opérations d’intérêt national (OIN) et simplifie les opérations d’aménagements, rajoute Denys BRUNEL.

En particulier, il simplifie la transformation des bureaux en logement en encourageant ces opérations coûteuses par l’attribution de bonus de constructibilité et en accordant des dérogations au PLU. Par ailleurs, il rend moins contraignant l’avis des bâtiments de France pour certains projets (notamment, les opérations de traitement de l’habitat indigne). Sur les demandes d’autorisations d’urbanisme, le projet apporte des simplifications interessantes. Il supprime ainsi, pour les autorisations relatives aux logements collectifs, la production à l’appui de la demande d’un plan intérieur du projet ; Il introduit la dématérialisation, à compter du 1er janvier 2022, des demandes de permis pour les communes dont le nombre d’habitants est supérieur à un seuil qui sera défini par décret.

Le traitement contentieux fait également l'objet de certains apports favorables aux constructeurs selon Denys BRUNEL

Ainsi, l’annulation d’un document d’urbanisme (schéma de cohérence, plan local d’urbanisme…) pourrait ne plus avoir d’incidence sur la légalité de l’autorisation d’urbanisme si cette annulation est prononcée pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables à un lotissement. De même, les délais pour saisir le juge du référé-suspension sont encadrés et limités, rappelle Denys BRUNEL. Le projet donne également une base législative au pouvoir du juge de limiter l’annulation du permis à la seule partie irrégulière avec la faculté de demander au titulaire de l’autorisation de régulariser son permis, si cette hypothèse était envisageable. Par ailleurs, il confirme la faculté du juge de surseoir à statuer en attendant la régularisation de l’autorisation. De même lorsqu’une modification du permis intervient en cours de procédure contentieuse, celui qui veut contester cette modification ne peut le faire que dans le cadre de cette même procédure et non par une procédure indépendante. Le projet apporte aussi une modification de nature à dissuader les recours contre les autorisations d’urbanisme. En effet, désormais, il ne serait plus nécessaire que le recours « excède les intérêts légitimes » de sont auteur pour que ce dernier soit condamné à des dommages et intérêts, mais il suffisait que le recours soit considéré comme simplement abusif. Le projet ajoute également un article L.600-12-1 qui sécurise les autorisations d’urbanisme en cas de remise en cause d’un document d’urbanisme pour des motifs étrangers aux règles d’urbanisme. Denys BRUNEL conclu : L’un des problèmes majeurs que pose l’insécurité juridique est le retard dans la réalisation des constructions avec souvent un surcoût, le refus des banques de financer un projet rendu incertain par la procédure contentieuse et l’hésitation, voire le refus, des acquéreurs à s’engager surtout dans les cas des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Le projet de loi ELAN apporte des correctifs qui pourraient remédier à ces inconvénients en jetant les bases d’un système juridiquement sécurisé.